La loi Pinel continue de connaître un succès notoire auprès des investisseurs qui se spécialisent dans l’exploitation de la pierre. C’est aussi le cas pour ses dérivés, telle la pierre-papier, dont les fameuses sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI. La combinaison pierre-papier et loi Pinel est-elle toujours intéressante ?
Le rendement du produit : se référer à plusieurs variables
Le rendement interne résultant de la SCPI Pinel tourne autour de 3,5% depuis ces cinq dernières années. Elle va plus ou moins conserver le même taux d’ici les trois prochaines années et ce, en fonction de certains paramètres qui sont les suivants :
- la possibilité de revaloriser les loyers ou à l’inverse leur stagnation, voire leur baisse (ce qui va dépendre de l’offre et de la demande). Pour rappel, le loueur doit respecter les plafonds de loyer fixés par le Ministère de la cohésion des territoires.
- la stabilité ou l’évolution des prix sur le marché immobilier
- les nouveaux besoins en logement et par conséquent la demande en immobilier neuf
- la tranche marginale d’imposition du loueur
En effet, la loi Pinel est destinée à faire baisser l’impôt sur le revenu du loueur qui a le choix entre investir pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Son conseiller en gestion de patrimoine lui recommandera la période la plus profitable, tout en sachant que la défiscalisation est de 12%, de 18% ou de 21% en fonction de la période choisie. Tous ces paramètres entreront alors en compte dans l’évaluation du rendement interne et du taux de distribution sur valeur des marchés de la SCPI Pinel.
Profiter encore de l’effet de levier par l’endettement
Tant que les taux bancaires demeurent bas, investir en SCPI via la souscription à crédit est toujours profitable. Il s’agit en effet de l’effet de levier par l’endettement : le rendement annuel de la SCPI Pinel est de 3,5%, le taux appliqué par les banques est d’environ 2%. L’investisseur n’est pas déficitaire et ce, jusqu’au remboursement de son prêt.
La souscription à crédit la SCPI est toujours intéressante, quelles que soient les possibilités financières de l’investisseur. Rappelons que l’achat cash est tout aussi possible, mais elle est réservée aux investisseurs ayant déjà acquis un certain capital résultant de leur investissement antérieur. Ces souscripteurs disposent en effet d’un budget assez confortable pour développer leur portefeuille de placements.
En résumé, l’investisseur a toujours le feu vert des spécialistes en ce qui concerne la souscription aux produits pierre-papier combinés à la loi Pinel pour 2018-2019, voire sur le long terme.
Ne pas oublier de choisir un bon opérateur
Obtenir un rendement attractif de l’activité dépendra du choix de l’opérateur (société de gestion, banque). La stratégie d’exploitation diffère d’un opérateur à l’autre : volume de SCPI émises, ciblage de la typologie du bien et de la région géographique. Il en est de même pour le délai de jouissance qui entre dans le cadre de la politique mise en place. Entre autres la sélection des actifs, le maintien d’une stabilité sur le long terme en ce qui concerne les dividendes.
Un bon opérateur sera sélectionné en fonction de son expertise et de son savoir-faire dans la gestion immobilière à grande échelle. En effet, il est amené à gérer un ensemble de parcs diversifiés, de baux, de locataires ainsi que d’investisseurs associés qui prétendent aux dividendes une fois les loyers versés.
